ELENCO NAZIONALE AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO

Centro Studi Giuridico ed Economico Polibio

TESSERA PER AGGIORNAMENTI

Corsi di aggiornamento periodici obbligatori

ATTESTATO E TIMBRO

Attestato valido ai sensi della Legge 220/2012

CERTIFICAZIONI DI QUALITA'

Peparazione agli esami per le cetificazioni di qualità UNI 10801

FORMAZIONE

Corsi aggiornati alla L. 220/2012 e aggiornamento periodico

mercoledì 18 ottobre 2017

mercoledì 12 luglio 2017

martedì 28 febbraio 2017

Terremoto, Delrio: “Ora parte il sisma bonus”

Il ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Graziano Delrio, ha firmato il decreto attuativo con le linee guida per la classificazione del rischio sismico: “questo strumento permettera’ l’attivazione del ‘sisma bonus’ che da’ il via alla stagione strutturale ed organica della prevenzione”.

giovedì 3 novembre 2016

La termoregolazione e la contabilizzazione negli edifici condominiali - Napoli 18 Novembre 2016 ore 16:00

Evento formativo in collaborazione con il Centro Studi Giuridico Polibio 
Venerdì 18 Novembre 2016 dalle ore 16:00 alle ore 18:30 presso l'Ist. G. B. De La Salle (Via G.B. De La Salle 1 - Napoli  - 100mt uscita Metro Materdei)

Presentazione : Pietro Di Scala - Presidente Enacop - Polibio

Docenti:
Ing. Giuseppe Calculli 
Ing. Giulio Mangia
Avv. Alessia Smaldino 

L'evento è gratuito per tutti gli iscritti ENACOP - POLIBIO - CRAL AVVOCATI

Prenotazione ed Informazioni
tel. 081 2298688
cell. 338 4722823
e-mail info@polibio.it

giovedì 12 maggio 2016

L'amministratore di condominio è obbligato a fornire i nomi completi dei condòmini morosi

In tema di condominio, i dati dei condòmini morosi chiesti dai creditori devono essere completi. Ne consegue che la documentazione pur prodotta dall'amministratore non è sufficiente ad identificare compiutamente le parti, mancando le generalità piene e complete e pertanto (l'amministratore) deve essere condannato alla produzione delle generalità complete di tutti i condomini su cui gravano le spese richieste dal creditore.

Condominio: infiltrazioni dal tetto, ecco chi paga

Quella delle infiltrazioni d'acqua provenienti dalla copertura dell'edificio (lastrico solare o terrazzo), è una delle ipotesi più classiche della vita condominiale che, nondimeno, è sempre stata oggetto di diverse interpretazioni da parte dei giudici. Questo sinora. A fare definitiva chiarezza sulla questione

venerdì 31 luglio 2015

Il condòmino assente può intervenire nella discussione

Come interpretare la circostanza che il condòmino, pur risultando assente nelle fasi preliminari dell'assemblea, sia intervenuto nella discussione? Il mistero è stato risolto dalla Corte d'appello di Genova e successivamente avallato dalla Cassazione (sentenza 14698/2015). Il caso è al limite dell'inverosimile. A finire sotto i riflettori, questa volta, è un verbale di assemblea dove, al punto 12, si registra l'intervento di un condomino. La particolarità sta nel fatto che, il condomino in questione, non risulta presente nelle fasi costitutive dell'assemblea. La chiave di lettura può essere diversa. E' possibile che si sia verificato un errore nelle fasi preparatorie o può essere accaduto che il condomino sia intervenuto nell'assemblea quando questa era già in itinere. Le conseguenze sono estremamente diverse. Volendo pensare ad un mero errore materiale, per cui il Presidente ha dato per assente un condòmino invece presente, ne deriva che il “condòmino fantasma”, avendo effettivamente partecipato, fin dalle prime fasi all'assemblea, non può procedere alla impugnazione del deliberato. Se, viceversa, si ritiene che il “condomino ritardatario” sia intervenuto successivamente, alla chetichella, quando l'assemblea era già in corso, ne deriva che, al limite, potrebbe impugnare solo i punti all'ordine del giorno alla cui discussione (e relativa votazione) non ha partecipato. Il nodo gordiano è stato sciolto definitivamente dalla seconda sezione della Corte di Cassazione con la sentenza n. 14698 del 12 maggio 2015, resa pubblica mediante deposito in cancelleria il successivo 14 luglio: si ritiene che il condomino sia presente fin dall'inizio dell'assemblea e l'omessa presenza costituisce “un errore materiale, inidoneo ad invalidare la delibera assunta”. Qual'è, quindi, l'insegnamento della Cassazione? Se il condomino interviene in assemblea quando la discussione è già avviata, è necessario dare atto dell'intervento tardivo. In questo modo si eviteranno diverse discussioni. http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/il-condominio/2015-07-24/il-condomino-assente-puo-intervenire-discussione-134536.php?uuid=ACyIwyW

martedì 28 aprile 2015

09 MAGGIO 2015 - SEMINARIO - RECUPERO DEL CREDITO NEL CONDOMINIO IN TUTTI I SUOI PROFILI

 
09 Maggio 2015
Sede: Napoli , Istituto G.B. de La Salle n.1
(100 mt Metro Materdei)

dalle ore 10:00 alle ore 13:00
 
SEMINARIO DI APPROFONDIMENTO
 
RECUPERO DEL CREDITO
NEL CONDOMINIO
IN TUTTI I SUOI PROFILI

  • elenco dei morosi
  • bilancio provvisorio
  • bilancio preventivo
  • bilancio consultivo
  • la messa in mora
  • i nuovi obblighi amministratore legge 220/2012
  • il decreto ingiuntivo e l’atto di precetto
  • il pignoramento mobiliare e vendita giudiziale 
  • soluzioni alternative delle controversie: la mediazione


Interverranno:
- Avv. Francesco Emilio Possidente del Foro di Napoli , responsabile scientifico di Polibio.it
- Avv. Alessia Smaldino del Foro di Napoli , consulente legale di Enacop
- Pietro Di Scala, Presidente di Polibio.it e Direttore di CNF Mediazione 



Per coloro che non fossero iscritti all'Enacop o a Polibio il costo del seminario è di € 80,00 da versare direttamente alla segreteria prima dell'evento. La prenotazione può essere effettuata inviando una e-mail a   info@polibio.it oppure telefonando alla segreteria al tel. 081 -2298688 - cell 331-9664545








lunedì 6 ottobre 2014

CONSULENTI ARCHITETTI

Arch. TRAMONTANA ERNESTO - Napoli e Provincia







Contatti: tel 06 95550541
e-mail  info@amministratore-di-condominio.it

ISCRIZIONE COME CONSULENTE 

mercoledì 4 giugno 2014

Elenco associazioni delle professioni non regolamentate

aggiornamento: 29 gennaio 2014 

Il d. lgs. 206/2007 ha recepito la direttiva 2005/36/CE relativa al riconoscimento delle qualifiche professionali. In questo contesto, il procedimento di cui all’art. 26 d.lgs. 206/2007 prevede l’inserimento in un elenco tenuto dal Ministero della giustizia delle associazioni che, in base al possesso di determinati requisiti, sono considerate rappresentative a livello nazionale delle professioni non regolamentate nonché delle associazioni di categoria rappresentative a livello nazionale delle attività nell’area dei servizi non intellettuali e non regolamentate in Italia.

Associazioni delle professioni non regolamentate Il procedimento previsto all’art. 26 del d.lgs. 206/2007 prevede l’inserimento in un elenco tenuto dal ministero della giustizia, delle associazioni che, in base al possesso di determinati requisiti, sono considerate rappresentative a livello nazionale delle: - delle professioni non regolamentate - dei servizi non intellettuali Tale procedimento non è finalizzato ad un riconoscimento o ad altra forma di regolamentazione, ma è specificamente volto alla individuazione degli enti che risultino essere in possesso dei requisiti strumentali all'annotazione nell'elenco. La reale finalità dell’elenco consiste infatti nell’individuare quali, tra queste associazioni, siano idonee ad essere “sentite” dalle autorità competenti in sede di elaborazione delle piattaforme comuni europee. Una piattaforma comune è una serie di criteri che permettono di colmare la più ampia gamma di differenze sostanziali che sono state individuate tra i requisiti di formazione in almeno i 2/3 degli Stati membri, inclusi tutti gli Stati membri che regolamentano la professione in questione (dal 16° Considerando della direttiva 36/2005/CE). Le domande di annotazione devono essere indirizzate al Ministero della giustizia - Dipartimento per gli affari di giustizia - Direzione generale della giustizia civile - Ufficio III, che valuta la sussistenza dei requisiti delle stesse e richiede al Consiglio nazionale dell’economia e del lavoro (CNEL) il prescritto parere. Le associazioni che sono inserite nell’elenco vengono individuate, a seguito dell’istruttoria e previo il parere del CNEL, con decreto del ministro della giustizia, di concerto con il ministro per le politiche europee e del ministro competente per materia. Fonte Ministero della Giustizia 

http://www.giustizia.it/giustizia/it/mg_2_4_2_6.wp;jsessionid=DFF4948E25D45A6A714FC9378078F7C1.ajpAL03?previsiousPage=mg_1_24

Il Ministero della Giustizia dovrà poi, per il futuro  emanare dei criteri di regolamentazione sia per la formazione sia l'aggiornamento degli amministratori così come recita la L 9/2014 di conversione del D.L. Destinazione Italia.


In una più ampia considerazione riferibile alla nuova riforma del condominio, possono erogare corsi di formazione e di aggiornamento, così come previsto dall' art. 25 lettara G della L. 220/2012, tutti gli enti di formazione in quanto non esistono ancora specifiche autorizzazioni e/o  criteri di regolamentazione su: durata del corso, programma del corso, requisiti dei docenti e tipologia dell'aggiornamento.
Il Ministero della Giustizia come previsto dalla L.9/2014, dovrà  provvedere ad una specifica regolamentazione.   













martedì 22 aprile 2014

ASSICURAZIONE RC PROFESSIONALE PER GLI AMMINISTRATORI DI STABILI

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domenica 16 febbraio 2014

Nulla la delibera con cui si pongono a carico di un condomino spese non dovute

E' nulla la delibera con la quale si pongono, a carico di un condomino, spese da questi non dovute. E' quanto stabilito dal Tribunale di Roma che, con la sentenza n. 18702 del 18 settembre 2013, ha accolto l'impugnazione presentata dal proprietario di un appartamento in condominio, concesso in locazione, avverso la delibera che poneva a suo carico le spese del giudizio, reso indispensabile per superare la condotta ostruzionistica dell'inquilino. Quest'ultimo, infatti, con il suo comportamento, impediva i lavori di rifacimento del terrazzo esclusivo con funzioni di lastrico solare, costringendo così il condominio, in persona dell'amministratore, ad adire le vie legali per ottenere un provvedimento cautelare urgente avverso il conduttore. Ottenuto il provvedimento, il condominio pose le spese legali sostenute per la condotta ostruzionistica del conduttore, a carico del condomino-locatore, il quale, impugnava la delibera condominiale, per vizio di nullità insanabile ed assoluta. Nelle more del giudizio, l'assemblea approvava una nuova delibera con contenuto identico a quello della delibera impugnata. Il Tribunale romano, richiamando la sentenza delle S.U. della Corte di Cassazione ( n. 4806 del 2005) ha rilevato come non rientri certamente nella competenza dell'assemblea addebitare ad un condomino spese astrattamente rese necessarie per il comportamento ostruzionistico di un terzo, anche qualora esso sia il conduttore dell'appartamento. Così come era irrilevante la sopravvenuta conferma, nelle more del giudizio, del contenuto della delibera impugnata da parte dell'assemblea condominiale, in quanto l'assemblea non aveva prima e non aveva nemmeno successivamente il potere di deliberare, né di ratificare, contenuti eccedenti le proprie competenze. E' bene rammentare che nella succitata sentenza, le S.U. chiarirono che è nulla la delibera dell'assemblea condominiale qualora sia priva degli elementi essenziali ovvero se presenti un oggetto impossibile o illecito o esorbitante dalle attribuzioni dell'assemblea nonché qualora provvedano su materie non rientranti nella competenza dell'assemblea condominiale, o incidano sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini. Bene ha fatto il Giudice di merito ad annullare il deliberato assembleare proprio perché avente un oggetto impossibile o che comunque esorbita dalle attribuzioni dell'assemblea. http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_15087.asp

martedì 4 febbraio 2014

Lo stalking condominiale: che cosa è e quando si configura.

Se il reato di stalking, rectius atti persecutori di cui all'art. 612-bis c.p., è ormai entrato nel bagaglio conoscitivo anche dei non cultori del diritto, la figura dello stalking condominiale è ancora in fase di assorbimento. Non si tratta di un'ipotesi speciale codificata dal legislatore, bensì di una particolare applicazione giurisprudenziale della figura criminosa, resa possibile dalla non del tutto tassativa formulazione degli elementi costitutivi della fattispecie. C'è da premettere che la realtà condominiale rappresenta terreno fertile per la nascita di contrasti e dissidi che possono dirompere nell'area del penalmente rilevante, qualora vengano lesi o messi in pericolo beni giuridici tutelati da specifiche fattispecie incriminatrici. Le statistiche rilevano che una buona percentuale dei reati di stalking si realizzano nel condominio, dove gli animi esacerbati da rancori pregressi o le innumerevoli incomprensioni e intolleranze nei rapporti di vicinato possono tradursi e trasmodare in condotte persecutorie. Per comprendere questo nuovo fenomeno occorre partire dall'analisi della sentenza della Corte di Cassazioneche ha esteso l'ambito di applicabilità dell'art. 612-bis al contesto condominiale (Cass. pen., sez. V, 25 maggio 2011, n. 20895). Nel caso sottoposto all'attenzione della Corte un condomino, con una forte sindrome maniacale, aveva posto in essere una serie di atti molesti contro alcune donne dell'edificio senza che vi fosse alcuna connessione logica tra di esse, eccetto il solo fatto di appartenere al genere femminile. Le pedinava e le braccava nell'ascensore minacciandole di morte e insultandole in vario modo. Il suo bersaglio non era una singola donna, ma l'intero genere femminile residente nel condominio. Risulta interessante indagare il ragionamento della Corte nella configurazione del delitto di stalking per la condotta ivi descritta. Il supremo consesso ha ritenuto riduttiva la lettura della norma per cui gli atti persecutori devono indirizzarsi verso un solo soggetto ed ha sussunto le varie condotte moleste perpetrate ai danni di più persone di sesso femminile nel reato di cui all'art. 612-bis, integrandone un'unica violazione. Secondo il pensiero della Corte (ribadito recentemente da Cass. pen., Sez. III, 14 novembre 2013, n. 45648) il fatto può essere costituito da due sole condotte, purché idonee a cagionare nella vittima un grave stato di ansia e di paura per la propria incolumità, costringendola a modificare le proprie abitudini di vita. E l'indefettibilità dell'evento nella costruzione della fattispecie è dimostrata dall'assunto per cui può configurarsi reato anche nei confronti di chi non è stato direttamente oggetto di atti persecutori, ma abbia subito gli effetti negativi della condotta indicati nella norma incriminatrice. Difatti, la minaccia rivolta ad una persona può coinvolgere altri soggetti o comunque costituirne molestia, come nell'ipotesi di chi minacci «d'abitudine ogni persona attendendo ogni mattina nello stesso posto un mezzo di trasporto per recarsi al lavoro». È «ineludibile l'implicazione che l'offesa arrecata ad una persona per la sua appartenenza ad un genere turbi di per sé ogni altra che faccia parte dello stesso genere». E «se la condotta è reiterata indiscriminatamente contro talaltra, perché vive nello stesso luogo privato, sì da esserne per questa ragione occasionalmente destinataria come la precedente persona minacciata o molestata, il fatto genera all'evidenza turbamento in entrambe». Pertanto, nel caso di specie, l'imputato è stato condannato per il reato di stalking ai danni dell'intero genere femminile residente nel condominio, in quanto, benché vittime dirette degli atti persecutori siano state solo alcune donne, il fatto ha generato nelle altre paure e stati d'ansia nell'eventualità di incontrare l'aggressore nell'edificio, costringendole a mutare le proprie abitudini. Si può concludere che la lettura della norma operata dalla Corte per l'applicazione estensiva dello stalking al contesto condominiale consente di apprestare un efficace strumento di tutela anche per tutti coloro che in via indiretta subiscono un turbamento alla propria tranquillità domestica e sono o si sentono costretti ad alterare il proprio modus vivendi. http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_15124.asp

martedì 10 settembre 2013

ISCRIZIONE AI CORSI DI AGGIORNAMENTO

giovedì 11 luglio 2013

E’ punibile per appropriazione indebita (aggravata) la mancata restituzione della documentazione da parte dell’amministratore di condominio che cessa le sue funzioni.

Lo stabilisce una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione, che ha chiarito come l’amministratore abbia il dovere di mettere a disposizione del suo successore tutti i documenti necessari allo svolgimento dell’incarico, anche quando si ritiene ancora in carica (reputando non regolare la sua sostituzione).

Il caso sottoposto al vaglio dalla Corte di Cassazione e la decisione del Supremo Collegio

A Tizio, amministratore di condominio, viene revocata tale carica con regolare delibera assembleare cui egli però non dà seguito ed anzi, non ritenendola legittima, si rifiuta di restituire la documentazione in suo possesso al nuovo amministratore, nonostante un’apposita ordinanza di restituzione emessa dal Tribunale.

Ma non solo. Egli continua inoltre a comportarsi come fosse ancora nel pieno delle sue funzioni amministrative, rendendo così più difficoltosa (e per certi versi anche paralizzandola) l’amministrazione del condominio stesso.

La  Seconda Sezione Penale della Corte di Cassazione, con la sentenza  n. 29451 depositata il 10 luglio, ha ritenuto sussistente in tale comportamento gli estremi del reato di cui all’art. 646 c.p. che punisce “chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso”, confermando così la sentenza emessa dalla Corte di Appello di Cagliari (a sua volta confermativa della sentenza emessa in primo grado dal Tribunale di Cagliari).

Nella condotta serbata dall’ex amministratore, infatti, il Supremo Collegio ha ravvisato gli estremi del reato in questione, ossia:

la volontà illegittima ed illecita di conservare ingiustamente il possesso della cosa mobile altrui;

la finalità ingiusta di profitto con cui essa viene trattenuta.

Gli elementi costitutivi della condotta delittuosa.

L’illegittimità del possesso (indebita appropriazione).

Affinché si compia un’appropriazione indebita è necessario innanzitutto far propria una cosa mobile altrui, trattenendola contro la volontà del legittimo proprietario. Di tale bene, però, si deve già avere il possesso (ossia quella forma qualificata di detenzione): in caso contrario la condotta sarebbe qualificabile come furto.

Nel caso di specie, inoltre, avendo l’ex amministratore avuto il possesso della documentazione condominiale (ed abusandone) “per relazioni di prestazione d’opera”, l’appropriazione commessa è di tipo aggravato, secondo quanto indicato dall’art. 61 n. 11 c.p., a tal fine richiamato dal terzo comma dell’art. 646 c.p..

Successivamente alla delibera dell’assemblea con la quale l’ormai ex amministratore era stato spogliato di tale carica, egli aveva l’obbligo di restituire la documentazione in suo possesso, benché non ritenesse valida la decisione: rifiutando la restituzione egli ha illegittimamente protratto la detenzione di tali documenti, dei quali si è così indebitamente appropriato.

L’ingiusto profitto per sé o per altri.

Non ogni possesso però, ancorché ingiustificato ed illegittimo, dà luogo ad un’appropriazione indebita: perché il reato si configuri è necessario che il possesso sia finalizzato a conseguire (o far conseguire ad altri) un profitto ingiusto.

Irrilevante è poi che tale intento si concretizzi o meno: anche se il profitto non si realizza, infatti, il reato è compiuto, essendo sufficiente per la Giurisprudenza della Suprema Corte il solo compimento di atti finalizzati a conseguirlo, ponendosi così l’accento sulla forma letterale dell’articolo in questione, che punisce, come detto, “chi per procurare…”, non già “chi procura”.

Tale ingiusto profitto, infine, non deve avere necessariamente connotazioni di carattere patrimoniale (può cioè anche non essere di tipo economico): perché si concretizzi l’ipotesi  delittuosa in questione “basta anche solo il fine di perseguire un (ingiusto) vantaggio di altra natura” (Cass. Penale, Sez. II, sent. n. 40119 del 12/11/2010).

Il comportamento dell’amministratore ed il profilo sanzionatorio

Così delineati i contorni del reato in esame è agevole comprendere perché l’ex amministratore è stato prima chiamato a risponderne per poi essere giustamente condannato.

La restituzione della documentazione condominiale, infatti, era un obbligo conseguente alla sua destituzione, la cui regolarità era stata anche confermata dal Tribunale che, infatti, aveva emesso un apposito ordine di restituzione, disatteso però dall’ex amministratore: con tale comportamento (ed in tale preciso istante, come chiarisce la Suprema Corte, analizzando il momento consumativo del reato ai fini del calcolo dei termini della sua prescrizione) egli si è quindi appropriato indebitamente di beni appartenenti a terzi, ponendo in essere la condotta punita dalla norma in questione.

L’ex amministratore, inoltre, traeva ingiustificato profitto (o tentava di farlo: differenza che, come visto, non rileva per escludere o meno la sussistenza del reato) dall’illegittimo possesso di tali documenti, continuandosi a comportare come amministratore benché formalmente privato di tale carica, potendo così accampare ulteriori pretese.

Il reato così delineato è poi, come detto, aggravato dall’essere stato commesso con abuso di relazioni originate da prestazione d’opera (Cass. Penale, Sez. VI, sent. n. 36022 del 05/10/2011), secondo il combinato disposto dagli artt. 646 ultimo comma e 61 n. 11 c.p.: ciò giustifica un aumento della pena fino a un terzo rispetto alla sua entità naturale, potendo così essere punita la condotta con la reclusione fino a 4 anni e la multa fino ad € 1.376,00.

http://www.condominioweb.com/condominio/articolo1626.ashx

lunedì 10 giugno 2013

Riforma del condominio: l'impianto di videosorveglianza

Ci sono vari modi per tutelarsi dagli imprevisti. Questo è in genere il campo di servizi offerti dalle assicurazioni, ma entrando nel merito del testo della riforma del condominio che entrerà in vigore il 18 giugno 2013, ci vogliamo soffermare su un altro modo di tutelarsi, ovvero la possibilità di installare in ogni condominio un impianto di videosorveglianza sulle parti comuni. Art.1122 - ter. – (impianti di videosorveglianza sulle parti comuni) "Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136". La situazione ante riforma, in materia di videosorveglianza condominiale, presenta, in primis, un vuoto normativo che ha generato in questi anni una fitta serie di sentenze emesse dai tribunali di mezza Italia: nella maggior parte dei casi, nelle aule italiane, si sono dibattute problematiche relative al numero di condomini necessari per approvare l'installazione delle telecamere di sicurezza, ma anche se fosse necessario il parere dei conduttori oltre a quello dei proprietari di appartamento. Altro tema caldo, ovviamente, è stato quello della tutela della privacy, un campo molto vasto e controverso, di difficile risoluzione. In ogni caso, lungi dal voler assolvere in maniera esaustiva la situazione giuridica precedente alla riforma, ci soffermeremo, nelle prossime righe, solo su alcuni aspetti fondamentali dell' Articolo 1122 – ter. La maggioranza. L'art 1122 – ter. in materia di maggioranza, rimanda direttamente al secondo comma dell'articolo 1136 del codice civile che prevede le seguenti disposizioni: in prima convocazione, per l'approvazione di una delibera ci vuole il quorum di 2/3 del valore della maggioranza per teste, e voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio; in seconda convocazione, è sufficiente invece, la maggioranza degli intervenuti in assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell' edificio. Cosa accade dopo l'avvenuta approvazione, nel nostro caso, dei lavori per l'installazione delle sistema di videosorveglianza? Scattano immediatamente tutte le precauzioni previste dal provvedimento generale del Garante della privacy. informare le persone in transito della presenza delle telecamere con appositi cartelli ben in vista informare le persone in transito con specifici cartelli, se l'impianto di videosorveglianza è collegato alle forze dell'ordine Per quanto tempo possono essere conservate le immagini riprese? Salvo diverse disposizioni (per es. indagini in corso), i video possono essere archiviati fino ad un massimo di 24 ore. Nel concludere, ricordiamo che la videosorveglianza condominiale non deve essere confusa con la videosorveglianza per scopi personali, che si caratterizza in maniera sostanzialmente diversa dalla prima: in sintesi, in quest'ultimo caso, l'angolo della visuale delle riprese deve esser limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza escludendo sempre le parti comuni. http://assicurazioni.supermoney.eu/news/2013/06/riforma-del-condominio-l-impianto-di-videosorveglianza-0018975.html#

CONVENZIONE ASSICURATIVA VSASS – ELENCO NAZIONALE AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO POLIBIO

Nell’ottica di offrire sempre maggiori vantaggi ai propri associati, ENACOP si è affidata ad una importante società di consulenza assicurativa affinché sottoponesse soluzioni personalizzate, in funzione di specifiche esigenze.

Polizza singola RC Professionale: 
BPU Assicurazioni  - Agente VSASS
Banche Popolari Unite


Attività professionale dichiarata: Amministratore di condominio
Introiti lordi (al netto di IVA): Euro 30.000,00
Massimale per sinistro e per anno assicurativo: Euro 500.000,00,00
Franchigia: Euro 500,00 per sinistro
>> Valida per tutti i condomini in gestione << 

PREZZO IN CONVENZIONE ENACOP: EURO 350,00 annui

Per ottenere un preventivo RCP personalizzato, occorre che ciascuno degli interessati trasmetta il modulo allegato debitamente compilato all’indirizzo e-mail: info@amministratore-di-condominio.it
oppure al fax 081-3606900


martedì 28 maggio 2013

Condominio, aumentano i morosi (+ 30%). Ma dal 18 giugno saranno “stanati”

Fa sentire la crisi i suoi effetti anche sui condomini. Nel primo quadrimestre del 2013 il numero di inquilini che non paga le quote condominiali è aumentato in tutta Italia. Con l’entrata però in vigore dal prossimo 18 giugno della nuova legge di riforma, i debiti accumulati non saranno più “spalmati” su tutti i condomini, ma saranno richiesti direttamente ai morosi. Se fino a ieri non pagare o pagare in ritardo le quote non comportava praticamente nessuna conseguenza, da domani la musica cambierà. Dovendo far fronte alla crisi le famiglie italiane in difficoltà sono costrette a “tagliare” qualche spesa. Ed una volta eliminate dal bilancio le voci “superflue”, tra quelle che rimangono, le quote condominiali sono tra quelle che per prime vengono stralciate. Non pagare l’affitto o il muto comporta infatti il rischio concreto di sfratto o perdita della casa. Non pagare le bollette ha conseguenze quasi immediate con l’interruzione delle utenze. Non pagare invece il condomino è stata invece sino ad oggi una scelta quasi indolore, o comunque senza praticamente conseguenze. Così, nei primi mesi del 2013, sono ovunque in aumento, deciso aumento, le famiglie e gli italiani non in regola con i pagamenti condominiali. Il “record” di morosi spetta a Catania, con un +32,5% rispetto all’anno passato, seguita a stretto giro da Napoli (+32%) Palermo (+30%) e Bari (+29,5%). Ma se la palma dei meno in regola va al sud, non molto meglio vanno le cose al centro nord: Padova ha registrato +28,7% di morosi, Venezia un + 26%, Genova +25% e Cagliari a +24,3%. Dove le cose vanno meglio gli aumenti sono comunque in doppia cifre: a Firenze l’incremento è stato del 22,7%, a Roma e Milano rispettivamente del 22 ,6% e del 21,5%. Mentre i condomini dove la cassa piange meno sono a Torino, +20,5%, e Bologna, dove si registra “solo” un più 17%. Un taglio, quello alle spese condominiali, spesso considerato dagli italiani più accettabile e fattibile perché privo o quasi di rischi. Dal prossimo 18 giugno però cambieranno decisamente le cose. La riforma da poco introdotta in materia stabilisce infatti che l’amministratore di condominio sarà d’ora in poi obbligato a rientrare dei mancati incassi bussando direttamente ed ufficialmente alla porta delle famiglie morose, e non più “redistribuendo” le mancate entrate su tutti i condomini. Inoltre, potrà l’amministratore comunicare ai creditori del condominio quali sono i debitori, indicare cioè nome e cognome di chi non paga, consentendo così che i crediti vengano richiesti direttamente. “La crisi attanaglia le famiglie e quelle che sono in difficoltà prima di sospendere il pagamento dell’affitto, che comporterebbe il rischio di vedersi intimare uno sfratto, rinviano il pagamento delle rate condominiali perché corrono meno rischi” spiega Alberto Zanni, presidente nazionale di Confabitare, l’associazione dei proprietari immobiliari. “Mediamente la morosità ammonta a 1.500 euro l’anno a famiglia. Ma con l’entrata in vigore, dal prossimo 18 giugno, della nuova legge di riforma, l’amministratore di condominio è obbligato a rientrare dei mancati incassi emettendo un decreto ingiuntivo nei confronti delle famiglie morose – dice Zanni – non appesantendo quindi di ulteriori spese gli altri condomini, come è avvenuto finora”. http://www.blitzquotidiano.it/opinioni/riccardo-galli-opinioni/condominio-aumentano-morosi-18-giugno-saranno-stanati-1574219/

sabato 18 maggio 2013

Antenna parabolica più "facile" in condominio

La riforma che entrerà in vigore dal 18 giugno incide in maniera sensibile nell'impianto di regole già previste dal Codice civile, prevedendo, o meglio specificando, alcune fattispecie riguardanti proprio l'utilizzazione delle parti comuni, e sarà più semplice installare i "padelloni" individuali. In via generale, va detto che viene del tutto confermata la possibilità per il regolamento di condominio di prescrivere "norme circa l'uso delle cose comuni" (articolo 1138 del Codice civile), cosa che è attuata mediante una deliberazione assembleare la quale, con la maggioranza qualificata dell'articolo 1136, comma 2, approvi ex novo un regolamento per il singolo edificio, o anche una singola clausola integrativa (cosa che, di solito, avviene a fronte di nuove esigenze di gestione e utilizzazione). Sul punto, qualche perplessità sull'operato della riforma deriva dal fatto che non è stato in alcun modo integrato l'elenco di norme inderogabili da parte del regolamento (lista prevista nell'articolo 1138 del Codice, nonché nel collegato articolo 72 delle disposizioni attuative), e ciò anche a fronte dell'introduzione di alcuni nuovi articoli, i quali sicuramente contemplano ipotesi non modificabili. In una prospettiva più generale, è utile evidenziare che la legge 220/2012 ha certamente ampliato le facoltà di utilizzazione spettanti al singolo, senza però andare oltre una sostanziale conferma sia di quanto già previsto dalla legge (Codice e legislazione speciale), sia di ciò che la giurisprudenza aveva pacificamente interpretato. Ad esempio nell'articolo 1117 del Codice civile è stato introdotto, nell'elenco di beni che si presumono comuni, il sottotetto, qualora, tuttavia, sia destinato "per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune". Ne deriva che nel caso contrario, il singolo (ovviamente il proprietario del piano sottostante) potrà utilizzare tale locale/spazio in quanto di pertinenza della sua unità immobiliare esclusiva. Di notevole importanza, si rivela l'introduzione dell'articolo 1122 bis del Codice che regola l'installazione di "impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili". La norma consente l'operazione da parte del singolo condomino, subordinandola, ovviamente, alla necessità che sia realizzata "in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio". Di particolare interesse è la possibilità, espressamente prevista, che l'assemblea prescriva modalità alternative di realizzazione dell'installazione (rispetto a quelle previste e progettate dal singolo) o anche imponga specifiche cautele a salvaguardia dello stabile. Per quanto riguarda la particolare ipotesi dell'installazione dei pannelli solari (più ampiamente indicati come "impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio", dall'articolo 1122 bis, comma 2, del Codice), sempre l'assemblea può provvedere, "a richiesta degli interessati" a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto, con ciò evidentemente dando una risposta alla concreta necessità che l'installazione di tale tipologia di impianti sia possibile per tutti (anche in considerazione della non esigua superficie occorrente). In senso negativo, occorre precisare che, in base all'articolo 1117 ter, il singolo (qualora non possieda una quota millesimale superiore al quinto, cioè a 200/1000) potrà essere costretto a subire modificazioni della destinazione d'uso delle parti comuni che comportino anche l'eliminazione di una modalità di utilizzazione in precedenza attuata. http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-05-17/antenna-parabolica-facile-condominio-153933.shtml?uuid=AbKtFowH

mercoledì 15 maggio 2013

Tabelle millesimali: si modificano senza l'unanimità dei consensi

L'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle spese, non ha natura negoziale, per cui esso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile.(Cassazione S.U. n. 18477/2010) Le tabelle, infatti, sono allegate al regolamento condominiale (art. 68 dd. Aa.c.c.) il quale viene approvato dall'assemblea a maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. (art. 1138 c.c.). Ne consegue che anche le tabelle devono essere approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio. Questo principio è stato di recente applicato dalla suprema corte (sent. n. 11387 depositata il 13 maggio 2013) che ha accolto, con rinvio, il ricorso presentato da un condominio contro la sentenza con la quale la Corte d'appello aveva dichiarato la nullità di una delibera condominiale nella parte in cui erano state modificate le quote millesimali già attribuite, per come risultanti dalle tabelle allegate al regolamento condominiale perché detta delibera modificava dei criteri legali/convenzionali relativi alla ripartizione delle spese, sulla base del voto reso dall'assemblea a maggioranza e non ad unanimità dei condomini. I giudici di legittimità, contrariamente, hanno applicato l'orientamento delle sezioni Unite precisando tra l'altro, che questa modalità di approvazione non comporta alcun inconveniente nei confronti dei condomini, in quanto, nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere la revisione ex articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile. E' bene ricordare che nella legge di riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012 n. 220, in vigore dal prossimo 18 giugno) ha recepito in parte questo indirizzo stabilendo che, in linea di principio, i millesimi espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità (art. 69, 1° co. dd.aa.c.c.). Tuttavia possono essere modificati o rettificati anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza di cui all'art. 1136,2°co c.c., quando risulta che sono conseguenza di un errore o quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari) è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_13556.asp

martedì 7 maggio 2013

Condominio: Decreto ingiuntivo senza messa in mora

La mancata messa in mora del condomino inadempiente non preclude all'amministratore la possibilità di chiedere il decreto ingiuntivo. È questo il principio applicato dalla Cassazione che, con la sentenza 9181 del 16 aprile scorso, ha affrontato il caso di una coppia di condomini morosi per il pagamento delle spese condominiali, che si opposero al decreto ingiuntivo emesso nei loro confronti sostenendo l'improcedibilità dell'azione moratoria, perché, contrariamente a quanto espressamente previsto dal regolamento di condominio, l'amministratore non li aveva preventivamente messi in mora. Il giudice di pace respinse l'opposizione, ritenendo che la preventiva comunicazione di messa in mora, prevista dalla norma regolamentare, non costituisce una condizione necessaria per la richiesta di ingiunzione e confermò la legittimità del decreto ingiuntivo. I condomini proposero allora ricorso in Cassazione. I giudici di legittimità hanno confermato la decisione di primo grado. In particolare, hanno ritenuto che la norma regolamentare (che tale rimane anche se contenuta in un regolamento di natura contrattuale) che prevede l'obbligo, per l'amministratore, di contestare formalmente la morosità prima di iniziare la procedura monitoria, non vieta all'amministratore di agire in via moratoria senza la previa messa in mora; piuttosto, si limita a fissare una regola di condotta, dalla cui violazione potrebbe, al più, discendere una responsabilità da inesatto adempimento nell'ambito del rapporto contrattuale di mandato che lega l'amministratore ai singoli condomini. L'articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile dispone che «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione». E lo può fare, in base alla modifica introdotta dalla riforma del condominio (legge 220/2012), in vigore dal 18 giugno, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea. Quindi, questa norma non richiede che l'ingiunzione di pagamento sia preceduta da una diffida stragiudiziale. Né il nuovo articolo 1129 del Codice civile – che impone all'amministratore di agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è compreso – fa supporre l'obbligo di questo adempimento formale. Del resto, l'articolo 1219 del Codice civile precisa che la costituzione in mora non è necessaria quando, scaduto il termine del pagamento, la prestazione deve essere eseguita al domicilio del creditore (in questo caso, presso l'amministratore). http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-05-06/decreto-ingiuntivo-senza-messa-064641.shtml?uuid=AbNz9MtH&fromSearch

sabato 4 maggio 2013

In condominio videosorveglianza «segnalata»

Le riprese video degli spazi comuni raggiungono finalmente certezza normativa all'interno di una grande confusione giurisprudenziale. Con un articolo dedicato, ossia il nuovo articolo 1122 ter del Codice civile il legislatore della riforma ha introdotto, nel sistema della disciplina condominiale, la videosorveglianza. Per le aree comuni condominiali vi era una lacuna e la giurisprudenza che si è occupata della questione oscillava tra il fatto che occorresse l'unanimità dei consensi oppure una maggioranza qualificata per deliberare l'installazione di questi impianti. Ora, la legge di riforma del condominio affronta direttamente la questione. Anche in tema di videosorveglianza la normativa tende alla semplicità, ovvero prevede che l'assemblea, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi (articolo 1136, comma 2 del Codice civile), può deliberare l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti di videosorveglianza. È di tutta evidenza che la nuova norma, limitandosi a prevedere l'ammissibilità di una delibera di installazione dell'impianto di videosorveglianza adottata a maggioranza, si colloca all'interno dell'ambito di vigenza delle prescrizioni del Codice della privacy (decreto legislativo 196/2003). Le regole previste non risultano in alcun modo derogate e/o superate, ma anzi integrate dai successivi provvedimenti del Garante del 29 aprile 2004 e 8 aprile 2010 (quest'ultimo di mera integrazione al primo), finalizzati a regolamentare la specifica fattispecie della videosorveglianza in condominio. In particolare, come ci chiede un lettore, andranno osservate queste precauzioni: le persone che transiteranno nelle aree sorvegliate dovranno essere informate con appositi cartelli delle presenza delle telecamere; i cartelli, qualora il sistema di videosorveglianza fosse attivo anche in orario notturno, dovranno essere visibili anche di notte; nel caso in cui gli impianti di videosorveglianza fossero collegati alle forze dell'ordine, sarà necessario apporre uno specifico cartello che lo evidenzi; le immagini registrate potranno essere conservate per un periodo limitato, ovvero sino a un massimo di 24 ore, fatte salve specifiche esigenze di ulteriore conservazione in relazione a indagini della polizia o comunque di natura giudiziaria. Il mancato rispetto di queste prescrizioni, a seconda dei casi, comporterà: l'inutilizzabilità dei dati personali trattati (articolo 11, comma 2, del codice); l'adozione di provvedimenti di blocco o divieto del trattamento disposti dal Garante (articolo 143, comma 1, lettera c del codice) ed, infine, l'applicazione delle sanzioni amministrative o penali ed esse collegate (articoli 161 e seguenti del codice), oltre ovviamente a eventuali richieste di risarcimento da parte di eventuali soggetti danneggiati. http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-05-04/condominio-videosorveglianza-segnalata-110309.shtml?uuid=AbYuSxsH

Condominio:la Cassazione rende nulle le maxi-multe ai condomini morosi

La Cassazione- Seconda sezione civile, con sentenza 10196/2013, ha porto la mano in favore dei ritardatari cronici con i pagamenti delle spese e degli oneri condominiali, decretando che le sanzioni eccedenti gli interessi legali (le cosiddette supermulte) possano essere fissate solo eventualmente nel regolamento contrattuale condominiale, ma assolutamente non possano essere stabilite dall’assemblea dei comproprietari in qualità di misure “ritorsive” nei confronti dei vicini morosi. Le prassi illegittime utilizzate per ammonire gli smemorati del pianerottolo sembrano lasciare completamente impregiudicato, al momento, l’altro fronte delle sanzioni ipertrofiche, in base al quale le stesse sono giudicate conciliabili con le direttive e soprattutto con le soglie prefigurate dalla normativa anti usura (legge 108/1996). La questione trattata dalla Seconda civile, rifiutando il ricorso da parte del condominio creditore, aveva ad oggetto una lottizzazione dei primi anni ’90 nella quale un comproprietario risultava sanzionato dal consorzio per i gravosi ritardi nei pagamenti delle quote corrispondenti ad un avanzamento dei lavoratori. I comproprietari, col favore di una delibera assembleare del tutto ignorata, avevano fatto appello diretto al pretore territoriale il quale aveva emesso la condanna del soggetto moroso al versamento delle quote, di otto anni antecedenti, con tanto di aggravio degli interessi pari al 20% su base annua. Una decisione dunque amara per il ritardatario, ma che venne completamente ribaltata a distanza di soli cinque anni dalla Corte d’Appello di Roma, responsabile di aver contratto gli interessi entro il fondo del tasso legale, ordinando altresì la rifusione delle spese di giudizio. E oggi la delibera, fulcro originario della controversia, secondo il parere espresso dalla Suprema Corte sarebbe investita da completa nullità (e non da mera annullabilità), perché non risultata rientrante nelle mansioni ascrivibili all’assemblea. Come da giurisprudenza appurata infatti, (da ultimo si cita la Cassazione Sezione II, 10929/11) la prescrizione di interessi moratori nei confronti di condomini con a carico ritardi nei pagamenti delle quote condominiali, si apprende dalla sentenza 10196/2013, può trovare inserimento solo ed esclusivamente all’interno di un regolamento contrattuale, dietro unanime approvazione. Il vizio di partenza insito alla delibera oggetto di discussione arriva a tirare in ballo, stravolgendole, anche tutte le risoluzioni adottate in successione: la nullità decretata inficia le conseguenti delibere in particolare nella parte in cui, entro la ripartizione degli oneri di gestione tra i consorziati in relazione ad ogni singolo anno, esse hanno considerato applicabile il medesimo tasso di mora pari al 20%. Intervenendo il vizio di nullità poi, il condomino oggetto della sanzione non risulta nemmeno vincolato ai terminali di impugnazione come indicati dall’articolo 1137 del codice civile (“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento del condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di 30 giorni”), bensì potendo far valere la contestazione in qualsiasi momento. La sentenza della Cassazione di ieri, causa ragioni di inammissibilità, lascia scoperte altre due questioni degne di nota. La prima ha a che fare con il tasso legale varato dal giudice rispetto al quale, non essendo offerti chiarimenti alcuni, ci si domanda se, annullata la maxi sanzione assembleare, possa subentrare quello leggermente più basso (del 12%) previsto dallo statuto consortile, nonostante la circostanza non fosse stata contestata nel giudizio di merito. La seconda diatriba che sembra rimanere insoluta riguarda invece la compatibilità del tasso fissato dallo statuto qualora venga oltrepassato il limite soglia degli interessi usurari (legge108/1996). A ridosso dell’entrata in vigore delle riforma che tocca proprio il condominio (legge 220/2012), pienamente legittimante le sanzioni per violazione al regolamento condominiale, la sentenza 10196/2013 scaturita ieri fa appello ad un principio fondato sull’unanimità il quale potrebbe arrivare ad incidere persino sul sistema dispositivo, rimasto aspecifico nel testo di riforma, di tutte le sanzioni. http://www.leggioggi.it/2013/05/03/condominiola-cassazione-rende-nulle-le-maxi-multe-ai-condomini-morosi/

venerdì 3 maggio 2013

Il condomino può decidere come imputare i pagamenti tra i debiti aventi titolo e causa diversi

Se il condomino ha più debiti nei confronti del condominio e ne contesta alcuni, può effettuare versamenti con imputazione di pagamento. Tale principio di diritto è stato di recente applicato dalla Suprema Corte di Cassazione al condomino che aveva fatto opposizione al decreto con il quale lo si ingiungeva al pagamento di una somma che l'amministratore aveva imputato a titoli e causale diversi da quelli per i quali era stato dato l'assegno (sent. del 28.02.2013, n. 5038). L'ingiunto, infatti, al momento del pagamento aveva precisato che la somma versata era imputabile ad acconti per debiti condominiali per specifiche annualità, mentre non intendeva estinguere il preteso credito per lavori straordinari che era contestato. A tal fine si era avvalso della facoltà di imputazione che è riconosciuta dall'art. 1193 c.c. intendendo estinguere, fino ad un determinato importo, il debito per alcune annualità, sussistendo controversia per il residuo e non intendendo estinguere, perché ritenuto non dovuto, il credito per spese straordinarie. Il giudice di appello rilevava che non era violato l'art. 1193 c.c. perché la norma presuppone una pluralità di crediti da estinguere e non è applicabile quando il credito è unico, tale essendo il credito del condominio per spese condominiali per il quale era stato effettuato il pagamento e che trova fondamento nell'art. 1123 c.c. che lo ripartisce tra i condomini; L'opponente ha proposto ricorso per Cassazione e la Corte, nell'accoglierlo, ha precisato che i crediti del condominio nei confronti dei condomini nascenti da delibere diverse e avente ad oggetto interventi diversi, non è considerabile come un "unico" credito, ma, bensì, una pluralità di crediti/debiti fra le stesse parti, aventi titolo e causa diversi. Può, pertanto, trovare applicazione l'articolo 1193 comma 1 del codice civile secondo il quale "Chi ha più debiti della medesima specie verso la stessa persona può dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare". Ne consegue che un condomino, eseguendo un pagamento per spese condominiali può imputare i pagamenti ai debiti per singoli esercizi e può escludere, attraverso lo strumento dell'imputazione di pagamento, che le somme pagate vengano imputate a crediti contestati. http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_13506.asp

giovedì 2 maggio 2013

Condominio. Nulla la mora deliberata in assemblea

I giudici di Cassazione, con la sentenza n. 10196 del 30 aprile 2013, hanno sottolineato come non rientri tra i poteri dell’assemblea condominiale quello di stabilire interessi moratori a carico dei condomini qualora questi ritardino nei pagamenti delle quote condominiali. Una tale previsione, se deliberata a maggioranza in assemblea, è da ritenersi nulla, essendo consentita solamente se presente nel regolamento contrattuale, approvato all’unanimità. E la nullità che colpisce la citata delibera – specifica altresì la Seconda sezione civile - “travolge le successive delibere nella parte in cui, nel ripartire gli oneri di gestione tra i consorziati in relazione ad ogni singolo anno, applicano il medesimo tasso di mora”.
http://www.ateneoweb.com/aw/news/condominio-nulla-la-mora-deliberata-in-assemblea,24462-4-2.html

martedì 30 aprile 2013

Tutte le somme passano dal conto corrente

Una tra le più novità introdotte dalla legge 220/2012 che hanno suscitato allarme tra gli amministratori condominiali, riguarda l'obbligo di far transitare tutte le somme riguardanti la gestione del condominio su uno specifico conto corrente. Questa necessità di trasparenza gestionale, introdotta al settimo comma del nuovo articolo 1129 del Codice civile, non fa altro che recepire l'ormai consolidata corrente giurisprudenziale che, pur in assenza di specifiche norme, stabiliva che l'amministratore era tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente per evitare sovrapposizioni e confusioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale o eventualmente quello di altri condominii, senza necessità di espressa autorizzazione dell'assemblea in tal senso (Cassazone, sentenza 7162/2012). Il conto corrente, bancario o postale, dovrà essere intestato al condominio e di facile accesso, per il tramite dell'amministratore, da parte dei condomini che possono chiedere di prenderne visione e, a proprie spese, estrarre copia della rendicontazione contabile. La firma e la gestione del conto rimangono sempre e comunque all'amministratore nella sua qualità di rappresentante dei condomini all'uopo nominato con apposita delibera. Tutto ciò ha creato non poche preoccupazioni perché la norma, recitando che «l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio» di fatto impedisce a quest'ultimo di prelevare o depositare dei contanti senza specificare nella relativa movimentazione bancaria a che titolo questo contante viene prelevato o versato. Sicuramente questa nuova disposizione consente a ciascun condomino di verificare la regolarità dei pagamenti e la destinazione dei propri esborsi. Ma è pur vero che questa norma non deve di fatto paralizzare la gestione condominiale. Pensiamo, per esempio, al modesto fondo cassa che spesso viene dato a un consigliere al fine di provvedere alle spese più spicciole in condominio, come la lampadina fulminata nell'androne, oppure all'altrettanto fondo cassa, sempre contenuto, dato al portiere per far fronte alle piccole spese come i detergenti per la pulizia delle parti comuni a cui è tenuto, oppure i sacchi dell'immondizia. articoli correlati In questo caso, il prelievo di contante in banca - proprio per non paralizzare la gestione - potrà avere una indicazione generica quale appunto quella del fondo cassa e l'amministratore dovrà poi indicare nel dettaglio della sua gestione contabile interna cosa è stato pagato con quel denaro prelevato. Per quanto riguarda i versamenti che magari alcuni condomini insistono nel voler ancora effettuare in contanti, la rendicontazione appare decisamente più semplice, perché l'amministratore, se ritiene di voler accettare ancora questa forma di pagamento, verserà in banca quanto percepito, indicandone la provenienza. In questo modo si rispetta l'obbligo di far transitare tutte le somme sul conto corrrente, senza costringere i condomini a usare per forza la banca per le pagare le quote e l'amministratore a fare assegni di importi risibili per pagare i deteresivi. http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-04-30/tutte-somme-passano-conto-080054.shtml?uuid=AbHxXkrH

lunedì 29 aprile 2013

Avviso di convocazione, comunicazione e computo dei termini

In materia di comunicazione dell’avviso di convocazione, il terzo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. recita: L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. La dottrina e la giurisprudenza, ormai da anni, affermano che, salvo diversa indicazione contenuta nel regolamento di condominio, l’avviso dello svolgimento dell’assemblea può essere dato in qualunque modo, anche oralmente, purché se ne possa provare la comunicazione. La situazione cambierà dopo l’entrata in vigore della riforma del condominio, vale a dire a partire dal prossimo 18 giugno. A mente del nuovo terzo comma del medesimo articolo, infatti, L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Si specificano le forme di comunicazione e le conseguenze dei vizi di convocazione (prima ci si riferiva solamente alle sentenze ed in particolare alla n. 4806/05). Su due punti, però, la riforma non è intervenuta e quindi bisognerà continuare a fare riferimento a quanto detto dalla giurisprudenza nel corso degli anni. Il riferimento è all’individuazione del momento in cui poter affermare, con certezza giuridica, che il condominio è venuto a conoscenza dell’avviso (o è stato messo nella possibilità di conoscerlo) e le modalità di computo dei termini. Tra le ultime sentenze rintracciabili sul punto, il Tribunale di Roma, con una sentenza del 2009, ha avuto modo di specificare che in linea di diritto, che, ai sensi dell’art. 66, comma III, disp. att. c.c. e in difetto di differente previsione di più ampio termine eventualmente stabilito nel regolamento di condominio, la relativa convocazione assembleare deve pervenire, a ciascun condomino, almeno cinque giorni prima della relativa seduta, termine la cui osservanza è funzionale a consentire, ad ogni componente la comunione condominiale, una partecipazione effettiva e la cui trasgressione concreta una violazione di legge, possibile causa di invalidità, sub specie annullabilità dell’eventuale decisione adottata. Avviso di convocazione Nel contempo, deve notarsi che la convocazione si caratterizza indubbiamente, sotto il profilo giuridico, come ‘atto unilaterale recettilzio’, sia pure di contenuto non negoziale e, pertanto, deve ad esso applicarsi la ‘presunzione di conoscenti stabilita dall’art. 1335 c.c., disposizione, questa, che iuris tantum collega, al pervenimento dell’atto all’indirizzo del destinatario, la conoscenza del relativo contenuto che può essere disattesa solamente laddove questi alleghi e provi l’esistenza di una situazione indipendente da sua colpa che possa aver esplicato efficacia impediente tale conoscenza (Trib. Roma 7 luglio 2009 n. 15048). Quanto al computo dei termini, prosegue il Tribunale capitolino, in difetto di espressa previsione di legge, al termine di giorni cinque, ex art. 66 disp. att. c.c., deve applicarsi la regola generale ‘dies a quo non computatur, dies ad quem computatur‘ (Trib. Roma 7 luglio 2009 n. 15048). Ciò vuol dire che se l’avviso è stato comunicato il giorno 1 il computo dei termini parte dal giorno 2 ed i cinque giorni s’intendono rispettati se l’assemblea, in prima convocazione, si svolge a partire dal giorno 6. http://condominiale.lavorincasa.it/2013/04/avviso-di-convocazione-comunicazione-e-computo-dei-termini/

sabato 27 aprile 2013

Evoluzione tecnologica, telecamere intelligenti e rispetto della riservatezza in ambito condominiale. Quali limiti?

L'Autorità Garante per la protezione dei dati personali, con una recente newsletter, n. 372 del 19 aprile 2013, ha diffuso alcuni importanti provvedimenti. Rilevante appare la precisazione effettuata in merito all'utilizzo di alcune telecamere che vanno ben oltre la mera registrazione di immagini. Il Garante, dando l'assenso all'utilizzo ha comunque imposto come elemento imprescindibile ilrispetto della privacy. Tale “apertura” potrebbe avere dei risvolti in per l'installazione di telecamere in ambito condominiale. Vediamo come.
Alcune perplessità. L'installazione di telecamere nell'ambito di edifici condominiali ha sempre creato qualche perplessità. Non a caso la giurisprudenza si è occupata più volte della questione della videosorveglianza in condominio. Basti citare, per esempio, il Tribunale di Varese, -ordinanza del 16 giugno 2011 – che ha accolto l'orientamento espresso da Cass. pen., n. 44156/2008 – ed ha disposto la rimozione dell'impianto, la cui installazione non era stata decisa dall'organo assembleare, essendo stato lo strumento posizionato da uno dei comproprietari a fini di sicurezza. Secondo il giudice, sebbene l'installazione non integri una fattispecie penale, essa è comunque vietata in quanto andando ad incidere su diritti costituzionalmente protetti (il diritto alla riservatezza), la compressione dei medesimi può avvenire solamente con l'accordo di tutti i comproprietari. Inoltre, la pronuncia, in più passaggi, ribadisce che la materia non è regolamentata, rendendosi auspicabile un intervento del legislatore.
L'art. 1122-ter cod. civ. ed il nodo della riforma. Il Riformatore ha sciolto le incertezze interpretative espresse in sede giurisprudenziale, chiarendo alcuni punti:

- la videodorveglianza rientra nei poteri dell'assemblea;
- l'assemblea potrà decidere a maggioranza;

l'amministratore di condominio, dal canto suo, munito della previa deliberazione assembleare, dovrà però adottare tutte le cautele allo scopo dettate dal Provvedimento generale del Garante della privacy in materia di videosorveglianza dell'8 aprile 2010:
sarà necessario apporre il cartello informativo, stabilire tempi minimi di conservazione delle immagini (massimo 24 ore);
individuare il personale che può visionare le immagini con atto di nomina di responsabile e incaricato del trattamento;
in caso di inadempienza a tali prescrizioni, ne potranno derivare, a carico degli autori, responsabilità amministrative e penali, oltre che richieste di risarcimento da parte di eventuali soggetti danneggiati.
Con la riforma si superano, normativamente, i dubbi giurisprudenziali che avevano ostacolato il ricorso alla videosorveglianza per la sicurezza delle parti comuni dei condomini: a fronte di problemi di tutela della riservatezza e di un vero e proprio vuoto legislativo, che rendeva impossibile l'installazione di sistemi di controllo in assenza di un accordo unanime tra tutti i condomini.
Telecamere intelligenti contro i vandali. Ad ottimizzare ancor di più l'utilizzo delle telecamere al fine di una ulteriore tutela della riservatezza è ulteriormente intervenuto il Garante ha autorizzato il Comune di Bergamo ad installare alcune telecamere che rilevano quando un soggetto permanga per troppo tempo in un determinato spazio. Dopo 30 o 60 secondi, in base ai vari luoghi identificati, viene avvertita la polizia, che può così verificare i motivi della permanenza. La finalità è quella di evitare atti vandalici. L'Autorità ha evidenziato che tale sistema «non comporta in concreto un pregiudizio rilevante per i diritti e le libertà fondamentali dei cittadini, in quanto, nel rilevare la presenza prolungata degli interessati nell'area adiacente i monumenti e le sedi istituzionali, ha come unico effetto quello di richiamare l'attenzione dell'operatore di polizia addetto alla centrale operativa, al fine di favorire un tempestivo intervento».
Il Comune deve però dare corretto avviso ai cittadini sulle modalità di funzionamento del nuovo sistema di rilevamento e deve avere cura di controllare adeguatamente l'acceso a tali registrazioni, che devono peraltro essere conservate per tempi limitati.
Il monito lanciato dal Garante, potrebbe per alcuni versi, applicarsi anche in ambito condominiale ,a fine di poter concretamente contemperare diversi interessi: da un lato il diritto alla riservatezza dei residenti e dall'altro la tutela e la salvaguardia del patrimonio condominiale nei confronti di eventuali atti vandalici.
http://www.condominioweb.com/condominio/articolo1457.ashx

mercoledì 24 aprile 2013

Condomina cade dalle scale: ok al risarcimento anche se non ci sono testimoni

La condomina che cade dalle scale, a causa del pavimento pieno di detriti, va risarcita anche in assenza di testimoni. Lo ha deciso la suprema Corte di Cassazione (sent. n. 9140/2013) che, nell'analizzare le lamentele della donna scivolata per le scale a causa della presenza di materiali di risulta, ha capovolto i due primi gradi di giudizio che avevano rigettato la domanda della infortunata, escludendo così la responsabilità del condominio. I giudici di merito, infatti, pur avendo ritenuto che i gradini fossero sporchi di materiale di risulta murario, avevano, contraddittoriamente, affermato l'insufficienza di tale prova e, soprattutto, che difettava la prova del nesso causale tra la presenza di materiali risulta e la caduta stante la circostanza che nessun testimone era stato in grado di precisare le modalità di quest'ultima. La suprema Corte, nell'accogliere il ricorso, ha precisato che, pur in mancanza della prova del citato nesso causale, in tali cadute, come in quelle sul pavimento bagnato o lungo le scale con gradini sconnessi ecc., la causa è individuata presuntivamente in relazione al contesto, come accade, ad esempio, quando un'autovettura slitta in un punto della strada dove è presente del brecciolino. In tal caso la causa dello slittamento ben potrà essere attribuita alla presenza di quel materiale anche se non ci sono testimoni che abbiano assistito alle modalità del fatto. Tuttavia, però, per i giudici di legittimità, tale circostanza non avrebbe impedito allo stesso giudice di ritenere sussistente un "concorso nell'accadimento del fatto" poiché la qualità di condomina nella persona incorsa nella caduta, come tale a conoscenza della pericolosità del contesto, le imponeva una particolare cautela nell'affrontare la discesa delle scale. Nella disciplina contenuta nell'art. 2051 c.c., la responsabilità oggettiva si fonda sul mero rapporto di custodia, vale a dire sulla relazione intercorrente tra la cosa e colui che esercita l'effettivo potere su di essa, è presunta iuris tantum e prescinde da qualsiasi prova da parte del danneggiante di esenzione di colpa o di dolo, salvo il caso fortuito comprendente anche il "fatto del terzo" o "la colpa del danneggiato". Nel qual caso la responsabilità ricadrà su chi ha concorso nella causazione del danno o lo ha provocato non prestando una adeguata diligenza. Così è stata esclusa la responsabilità del condominio per il danno subito da un condomino che sceglieva di scendere dalle scale, nonostante fossero bagnate, e scivolava, pur consapevole dell'assunzione di un rischio e nell'erronea valutazione di trovarsi nella condizione di potere affrontare la discesa in condizioni di sicurezza (Trib. Milano sent. n. 13031/2007). Stessa considerazione nel caso di un condomina che scivolava nell'atrio dell'edificio a causa della cera applicata dal custode dello stabile combinata con acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini. Anche in tale fattispecie l'evento dannoso era causato dal caso fortuito rappresentato da un fatto imputabile alla stessa persona danneggiata individuato "nell'aver alzato il piede sinistro prima ancor di assicurarsi la presa al corrimani delle scale". In tal modo si era interrotto il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno patito (Cass. sent. n. 25239/2011). http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_13464.asp

mercoledì 17 aprile 2013

In condominio è reato esporre la lista dei morosi in pubblico

Esporre la lista dei condomini morosi è diffammazione senza se e senza ma. La Cassazione, sezione V penale (sentenza 4364, depositata il 29 gennaio 2013) ha respinto il ricorso dell'amministratore che contestava la condanna subita dal Tribunale di Messina il 21 gennaio 2011 per il reato di diffamazione (articolo 595 del Codice penale). L'amministratore aveva affisso nell'atrio, proprio in prossimità dell'ascensore, la lista dei condomini morosi. La sua giustificazione consisteva nel fatto che l'urgenza estrema di raccogliere i soldi per saldare la bolletta dell'acqua aveva imposto la scelta. La Cassazione, però, confermando la decisione del Tribunale (con condanna alle spese), ha chiarito che «Integra il delitto di diffamazione il comunicato redatto all'esito di un'assemblea condominiale, con il quale alcuni condomini siano indicati come morosi nel pagamento delle quote condominiali e vengano conseguentemente esclusi dalla fruizione di alcuni servizi, qualora esso sia affisso in un luogo accessibile, non già ai soli condomini dell'edificio per i quali può sussistere un interesse giuridicamente apprezzabile alla conoscenza di tali fatti, ma ad un numero indeterminato di altri soggetti». In particolare, scrivono i giudici, «se davvero la prospettiva dell'amministratore fosse stata quella dell'informazione celere rispetto all'imminente interruzione del servizio attraverso modalità comunicative potenzialmente percepibili da terzi estranei al condominio, egli avrebbe dovuto calibrare il contenuto dell'informazione a tale esigenza, evitando di menzionare anche l'identità dei condomini morosi». La pronuncia conferma la scelta giurisprudenziale espressa con la sentenza 716/2008 e sposa la tesi espressa in modo analogo dal Garante della Privacy con il parere del 18 maggio 2006.

 http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-01-29/cassazione-gogna-morosi-condomionio-162312.shtml?uuid=AbYzhJPH